Indlægget om “Afståelsesret i erhvervslejemål: Hvad er det, og hvordan fungerer det?” er skrevet af Praksisadvokaten.dk
Mange lægepraksisser drives fra lejede lokaler. Når en lejekontrakt indgås eller overtages, er der mange juridiske aspekter at overveje, og én af dem er afståelsesretten. Afståelsesretten er vigtig, da den regulerer, om en lejer (f.eks. en sælger af en praksis) kan overdrage lejemålet til en anden part (f.eks. en køber af en praksis).
- Hvad er afståelsesret?
Afståelsesretten giver en lejer mulighed for at overdrage sit lejemål til en anden part. I forbindelse med praksishandler er der typisk tale om en praksisejer, der sælger sin lægepraksis, og som i forbindelse med dette salg ønsker at lade køberen indtræde i lejeforholdet.
- Derfor er afståelsesret vigtig
Afståelsesretten er vigtig, da den giver køberen af en lægepraksis ret til at overtage lejemålet. Dette kan have stor betydning for såvel sælger som køber, idet sælgeren kan garantere, at køberen kan overtage hele praksis inkl. lejemålet, og køberen har sikkerhed for, at praksis kan videredrives fra de nuværende lokaler efter overtagelsen. Som køber skal man også være opmærksom på, at man en dag selv bliver sælger, og at man derfor også af denne grund har en interesse i at sikre, at man har en afståelsesret til lejemålet.
- Udvalgte opmærksomhedspunkter
Når et lejemål lejes til drift af lægepraksis, er der tale om et erhvervslejemål, og reglerne i erhvervslejeloven finder derfor anvendelse.
Efter erhvervslejeloven har en lejer, der har indgået lejekontrakten efter 1. januar 1991, afståelsesret til lejemålet, hvis det modsatte ikke er aftalt. Dette betyder, at et erhvervslejemål almindeligvis kan afstås sammen med praksis på uændrede vilkår, hvis intet andet er aftalt.
Erfaringsmæssigt er afståelsesretten dog ofte et af de forhold, som faktisk er reguleret specifikt i lejekontrakten, og det er derfor vigtigt at sikre, om der er aftalt noget herom.
Indeholder lejekontrakten en bestemmelse om afståelsesret, er det særligt vigtigt at være opmærksom på, om lejer har ret til at afstå lejemålet på uændrede vilkår, eller om udlejer kan kræve ændringer af lejevilkår i forbindelse med afståelsen. Det ses ikke sjældent, at udlejer kan betinge sin godkendelse af, at lejevilkår tilpasses (f.eks. at lejen forhøjes), og i dette tilfælde er der ikke tale om en reel afståelsesret, selv om det ved første øjekast ser sådan ud.
Desuden er det vigtigt at notere sig, at den nye lejer som udgangspunkt overtager samtlige den tidligere lejers rettigheder og forpligtelser i relation til lejemålet. Dette har stor betydning, hvis lejer f.eks. har en pligt til at reetablere lejemålet i forbindelse med fraflytning. Har den tidligere lejer f.eks. bygget om i lejemålet, kan udlejer have krav på, at sådanne ændringer føres tilbage til oprindelig stand, når lemålet fraflyttes, hvilket kan være ganske dyrt. Køber bør derfor altid sikre sig, at det afdækkes, hvilke forpligtelser, man indtræder i, hvis et lejeforhold afstås.
Køber du dig ind i et interessentskab (et I/S), er det almindeligvis interessentskabet, der har indgået lejekontrakten. Hovedreglen i denne situation er, at det også efter overtagelsen vil være interessentskabet, der er lejer, og at en afståelsesret dermed ikke er nødvendig. Det er dog vigtigt, at lejekontrakten gennemgås nøje, da andet kan være aftalt.
4. Hvor finder jeg mere information?
Praksisadvokaten rådgiver hvert år mange læger i forbindelse med køb og salg af lægepraksis, og vi bistår naturligvis gerne med en konkret vurdering. Du kan læse mere om Praksisadvokaten på vores hjemmeside: www.Praksisadvokaten.dk.
Hvis du vil vide mere om køb og salg af lægepraksis, kan du også læse vores gratis e-bog om emnet.
Dette blogindlæg eller e-bogen udgør ikke – og kan ikke erstatte – konkret juridisk rådgivning.
Nøgleord: Afståelsesret i erhvervslejemål: Hvad er det, og hvordan fungerer det?